作为地产老大哥，万科的一举一动都被人缩放理解。10月25日，刚刚喊出完了活下去的万科公布了2018年三季报，又引起新一轮热议。而在此之前，各种关于万科“活下去”的阳谋和阴谋论，弥漫着网络，让人无所适从。

此次三季报的公布，又引起新一轮热议。主流观点无外乎万科说道活下去是骗，或者万科的确正处于困境等忽略的观点。

查询三季报找到，万科房地产销售增长速度回升，喊出活下去是为了活得更佳。利用三季报看活下去万科高喊活下去，并非毫无来由。

三季报表明，万科1-9月份构建营业收入1760.22亿元，同比快速增长50.32%；构建净利润139.85亿元，同比快速增长26.09%；构建归属于上市公司股东净利润48.6亿元，同比快速增长28.3%。房地产业务构建承销面积579.2万平方米，贡献营业收入669.3亿元，同比分别快速增长51.2%和49.7%。尽管万科营收增长速度超强预期，但华泰证券指出，万科净利润率传输，不受市场调整带给的存货跌价打算和财务费用率下降的影响，说明了业绩确定性有所上升。三季报表明，万科归母净利润同比快速增长26%，略慢于收益的增长速度50%。

已售未结资源约3849万平方米和5524亿元，较年初分别快速增长30%和33%，某种程度慢于收益增长速度。整体来看，由于减值计提影响净利润19.6亿元，使得净利润率高于预期，当前较慢承销的可持续性有所上升。经营性现金流前三季度为净流入，约257.3亿元，用经营性活动现金流向/销售金额仿真回款亲率，三季报为68.9%，较半年报64.9%有所改善。

万科毛利润率为34.8%，较年初和去年同期分别提高0.3个百分点和3.1个百分点。三季报表明，万科清净负债率从年初8.8%大幅度提高至51.2%。

华泰证券指出，主要原因在于公司货币资金上升，同时，三季度公司经营性现金流好转，为净流入。事实上，货币资金的上升源自万科的可怕拿地与收购。三季报表明，2018年，万科三季度新的减少63个项目，总建筑面积大约1,549.9万平方米，按万科权益计算出来的规划建筑面积大约862.7万平方米。

1-9月，总计追加177个项目，总建筑面积大约3,582.5万平方米，按万科权益计算出来的规划建筑面积大约1,939.9万平方米；按投资金额计算出来，其中83.6%坐落于一二线城市。值得注意的是，10月29日，根据透露的消息表明，万科白鱼发售2018年第八期超强短期融资，该发售登记金额80亿元，本期发售金额10亿元。

发售期间为180天。公告表明，此次超强短期融资券，筹措资金计划用作补足流动资金，偿还债务届满债务，还包括银行保理融资、银行贷款及债券等。

房地产销售增长速度回升业界对万科诟病的乃是，一旁喊着活下去，一旁拿地，享有多达几家房企拿地总和的土地储备，还握大把现金。有媒体报道称之为，按照权益金额计算出来，万科三季度合计拿地金额相似500亿元，超过458.7亿元，相等于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

三季报表明，截至9月底，万科持有人货币资金1327.7亿元，短期借款和一年内届满有息总负债865.9亿元，公司存货账面价值为7078.93亿元，创历史新纪录。历史唯物主义的不存在，是有道理的。看一个事物是倒退还是变革了，不是拿今天跟今天比，也不是拿今天跟明天比，而是拿昨天跟今天比。三季度报表明，万科房地产业务第三季度构建销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1268.9亿元，同比分别快速增长9.0%和6.7%。

今年1到9月，万科总计构建销售面积2902.1万平方米，销售金额人民币4315.5亿元，同比皆快速增长8.9%。而根据涉及数据表明，2017年第三季度万科房地产业务构建销售面积795.5万平方米，销售金额人民币1,189.2亿元，同比分别快速增长36.5%和63.3%。1-9月，本集团总计构建销售面积2,664.5万平方米，销售金额人民币3,961.0亿元，同比分别快速增长33.8%和50.7%。

两年的数据对比表明，从去年平均值两位数，甚至高达63.3%的增幅，到今年只只剩个位数的房地产销售增长速度，增长速度的回升是万科当前尤为显著的业务问题。业内指出，这并不是万科一家的问题。因为，在房地产调控持续加码之下，诸多一二线热点城市调控不放开，居民购房热情骤减，楼盘降价促销推展销售，再行再加10月29日，新华社发文称之为调控绝不能放开，诸多信号的获释，意味著：房地产的高增长速度时代，知道早已过去了。

发散探讨发力三大业务在此逻辑上，再行来思维为何万科高喊活下去，万科为何情绪，这也就不怪异了。因为，所谓“活下去”，针对“地产老大哥”万科而言，是为了真是更加持久，活得更佳，真是更加快乐。万科如何活下去呢？地产专栏作者朱文策指出，若依照现金流第一的标准，融合郁亮的讲话，万科在未来不会展开业务线的膨胀：1、阶段性重返房地产开发主业。

2、阶段性减去一些新的业务。“探讨、发散”的策略下，万科的业务线将经常出现阶段性调整。

充满著房地产开发主业之外，住房出租和物流服务沦为万科的发力重点。三季报表明，截至9月底，万科的出租住宅业务总计开业项目超强150个；今年8月，万科发售了2018年第一期住房出租专项公司债，利率为4.05%。

除了出租业务外，物流仓储业务也被万科当成新机遇。三季报表明，万科物流仓储服务业务新的提供项目19个，总建筑面积（指可出租物业的建筑面积）大约157.2万平方米。截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积大约783万平方米，较半年报的总建筑面积626万平方米环比减少了25.1%。

其中最为值得注意的是，今年7月，万科将太古实业旗下的太古冷链物流资产包（上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库）收益囊中。据媒体辨别报导，前9个月，万科追加物流地产项目49个，合计须要缴纳权益价款80.06亿元。

实质上，经过三年多的跑马圈地，万科物流早已转入全国36个全国主要城市，享有110个运营及开建项目，开建及运营面积730万平方米，服务客户700余家。业内指出，诱人的产业前景、电商的迅猛发展和新零售兴起、高端制造业提高物流外包比例，沦为万科发力物流地产的三大诱因。除此之外，存量资产改建也被万科寄予厚望。

据涉及资料表明，万科北方区域在存量资产改建上的投资超过了200亿元，其中北京市场占有了75%，牵涉到项目大约16-17个。而在未来的三年，北京万科每年还将投资100亿元在存量资产的改建上，期望超过400至500亿存量项目的规模。

近年来，万科已并购了十里堡西单商场、望京国际商业中心及通州万科大都会滨江等项目。命运的车轮驶至今天，“地产老大哥”万科活不真是下去，之所以牵动人心，是因为它是标杆企业的样本，堪称众多房企的风向标。

有一点毋庸置疑，随着低增长速度时代的消逝，在调控绝不放开的当下，无论是龙头房企还是其它中小房企，未来将是一场绝处逢生战，意味著更为残忍的优胜劣汰、适者生存、和大浪淘沙。谁能落败，再行时间来论证。

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